Como impedir que a pessoa faça usucapião de um imóvel?

Aleksander Szpunar Netto

Pessoas procuram para analisar casos, mas na maioria das vezes eles vêm já não existe mais solução

• Como advogado inúmeras vezes presenciei clientes que chegaram a mim em desespero informando que perderiam seu imóvel porque há muitos anos emprestaram a “casinha do caseiro” para pessoa tomar conta a troco de dar a moradia, só que ficaram 20 anos nessa troca verbal, o dono visitava raramente o imóvel e a pessoa, até então de confiança, entrou com uma ação de usucapião do imóvel onde morou e utilizou a terra para cultivo de verduras.

Pois é, esse é um relato muito corriqueiro de clientes que me procuram para analisar seus casos, mas na maioria das vezes quando eles vêm já não tem solução, pois além de pagar as contas de luz e água, até o imposto da chácara/casa a pessoa já está pagando e contestar isso no processo é muito complicado.

Por isso, nesse artigo vou me dedicar a contar para vocês como agir corretamente quando você resolver emprestar uma casa ou pedaço da sua terra para que uma pessoa more sem pagar aluguel.

O primeiro passo é estar ciente de que embora seja um ato muito caridoso e de empatia com o próximo, deixar uma pessoa morar num imóvel seu emprestado, poder ser um grande problema. Então jamais pense em fazer esse empréstimo sem um contrato escrito e lembre-se que o barato sai caro, então busque um advogado especialista em Direito Imobiliário para lhe auxiliar.

Esse contrato deve conter cláusulas específicas sobre a relação entre você e a pessoa, ou seja, deve estar expresso que se trata de um comodato (empréstimo), além de conter prazo de duração, especificar quem pagará os impostos do imóvel, se houver reforma ou construção no imóvel, se haverá indenização ou se ficarão no imóvel caso a pessoa saia e, não menos importante, o que acontece se a pessoa que está usando ou o dono do imóvel falece nesse tempo.

Todas essas “obrigações” que coloquei acima o advogado transforma em cláusulas, que embora pareçam simples de fazer, certamente demandam muito conhecimento jurídico e anos de estudo para lhe fornecer tudo isso pronto.

Além de situações que coloquei acima, pode ocorrer possibilidade de usucapião, especialmente com herdeiros ou com pessoas que são donas de um imóvel com outras pessoas que podem ser um sócio ou um amigo que comprou junto. É comum que os clientes cheguem e falem que herdaram uma casa e deixaram um dos irmãos morar lá, pois não tinha para onde ir ou até mesmo um sócio que comprou o imóvel com outro, mas não exerce efetivamente a administração do imóvel e deixa tudo na mão do outro.

Todas essas situações podem dar ensejo ao direito do outro pleitear usucapião, por isso não é recomendável que se deixe um terceiro morar ou usar um imóvel sem pelo menos um contrato que estipule qual é a relação das partes. Além disso, testemunhas são de extrema relevância, pois eventualmente poderão provar que você proprietário apenas emprestou e não deixou de cuidar e zelar pelo seu imóvel.

• Aleksander Szpunar Netto é advogado e atua na área de Regularização de Imóveis e Ações de Usucapião; preside a Comissão de Direito Imobiliário da OAB Águas de Lindóia/SP; e é membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM)