Por que o valor do IPTU e dos imóveis nunca baixará em São Paulo

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* Luiz Augusto Pereira de Almeida – Embora, devido à pandemia da Covid-19, não haja aumento do IPTU este ano em São Paulo, é importante entender por que o imposto, cujos carnês começam a chegar às residências e empresas, é tão elevado na cidade. É de conhecimento geral que o escasso é caro. Ou seja, tudo que nos falta tem um valor muito maior do que aquilo que é disponível em abundância. Essa regra aplica-se indiscriminadamente, inclusive para os imóveis. Se a oferta de unidades habitacionais é farta, o seu preço tende a cair. O inverso é igualmente verdadeiro.

No Brasil, temos um déficit habitacional de aproximadamente sete milhões de unidades. No Estado de São Paulo, registra-se falta de 1,8 milhão de moradias e na Capital, 475 mil. É, portanto, razoável esperar que políticas públicas privilegiem a produção imobiliária de maneira intensiva e para todos, com o propósito de reduzir os preços.

Entretanto, não é o que temos visto, principalmente na capital paulista, onde os seguidos planos diretores têm restringido essa oferta. O último, de 2014, e seus disciplinamentos supervenientes vão na contramão do conceito de máxima utilização do solo, limitando coeficientes de aproveitamento, gabaritos e criando outras obrigações e restrições que, ao serem aplicadas aos novos projetos, resultam em empreendimentos subdimensionados e caros.

A legislação, ao limitar a produção imobiliária, vai perdendo, terreno a terreno incorporado e construído, a oportunidade de oferecer mais apartamentos, incluir mais pessoas, baratear os imóveis e diminuir os investimentos públicos em infraestrutura. E, o pior, impedindo a própria municipalidade de arrecadar mais. Explico: se num terreno, ao invés de oito andares, fosse possível fazer 20, seriam 12 unidades a mais contribuindo para o IPTU. Multiplique-se isso por centenas ou milhares de terrenos objeto de incorporações e teríamos criado enorme fonte de arrecadação e possibilidades de diminuirmos o valor do imposto de cada proprietário, devido ao maior número de contribuintes.

Entretanto, ao limitarmos o crescimento, estamos condenando a cidade, ano a ano, a concentrar a arrecadação municipal nos imóveis existentes e na subdimensionada produção imobiliária e constatar que o seu valor não deixará de subir. A conta é fácil: menos imóveis, menos unidades para ratear a conta total do IPTU.

É também interessante saber que legislações elitistas como a paulistana, ao impedir um aumento na produção imobiliária nas regiões centrais da cidade e o barateamento de unidades habitacionais, automaticamente convidam a um aumento nas ocupações de periferia, onde as pessoas conseguem imóveis mais em conta. Ocorre que os empregos não estão na periferia, mas sim no centro e bairros nobres, fazendo com que os deslocamentos diários aumentem consideravelmente, exigindo da municipalidade investimentos em infraestrutura, como abertura de novas vias, subsídio ao transporte público, investimentos em metrô e corredores de ônibus, entre outros modais.

Há, ainda, os impactos ambientais e sociais, como consumo de combustíveis, poluição sonora, do ar e estresse das pessoas em horas de deslocamento. E de onde sai o dinheiro para esses investimentos? Grande parte do IPTU. Então, quanto mais impedirmos a ocupação das regiões centrais de São Paulo, mais caros serão os imóveis nessas localidades e mais elevado será o IPTU para financiar investimentos necessários da prefeitura em regiões longínquas, onde inexiste qualquer infraestrutura ou presença do poder público.

Está na hora de repensarmos as normas de uso e ocupação do solo da cidade de São Paulo, para torná-las mais inclusiva. Sem essa providência, o IPTU e o preços de imóveis na capital nunca baixarão.

* Luiz Augusto Pereira de Almeida é diretor da Sobloco Construtora e membro do Conselho Consultivo do SECOVI.

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